Jak Koronawirus wpłynie na rynek nieruchomości ? Czy nad rynkiem zawisł Czarny Łabędź ? .

Czy ceny mieszkań wreszcie spadną ? Czy grozi nam gwałtowne załamanie czy zwykła korekta ? Czy w długim terminie ceny będą dalej rosły ? Na te i inne pytania postaramy się odpowiedzieć w poniższym artykule. Zapraszamy do lektury.

Ceny mieszkań w Polsce w ostatnich 15 latach

Zanim spróbujemy odpowiedzieć na kluczowe pytania zadane na wstępie artykułu, postarajmy się krótko przeanalizować zmiany cen w Polsce w ostatnich 15 latach. Ostatnie kilkanaście lat na rynku nieruchomości dostarczyło jego uczestnikom dużo wrażeń. W latach 2000-2009 rynek zanotował dynamiczną zwyżkę cen nieruchomości związaną głównie z przystąpieniem Polski do UE i otwarciem się rynku polskiego. Niewiele osób już pamięta, ale średnia cena 2-pokojowego mieszkania w takim mieście jak np. Wrocław, w latach 2002-2005 oscylowała na poziomie ok. PLN 2,5-3,5 tys./mkw.  W kolejnych latach rynek przeżył gwałtowną zwyżkę cen trwającą aż do 2007-2008 (moment wybuchu kryzysu finansowego), kiedy ceny osiągnęły swoje maksima cenowe. Średnia cena wspomnianego 2-pokojowego mieszkania osiągnęła wówczas cenę ok PLN 6,5-8,5 tys/mkw, w zależności od lokalizacji, czyli była ponad 2,5-krotnie wyższa. Co ciekawe tamte maksima cenowe prześcignięte zostały dopiero w ostatnich 2 latach tj. 2018-2019 roku, czyli ok 10 lat po szczycie cenowym. Doszliśmy zatem na dziś z cenami do szczytu cenowego z lat 2008-2009, a nawet go już przeskoczyliśmy. I co dalej, czy w perspektywie kolejnych 15 lat ceny w 2035 roku znowu się co najmniej podwoją ?     

Co w zakresie zmian cen mieszkań prognozuje demografia ?

Część ekspertów nieruchomości na rynku uważa, iż pewnym prognostykiem przyszłych zmian cen mieszkań na najbliższe 15 lat, mogą być prognozowane zmiany demograficzne w polskim społeczeństwie. A przyszłe zmiany w tym zakresie są dosyć jednoznaczne, tzn. przybywać będzie coraz więcej osób w wieku 50+ i 60+ a ubywać osób w wieku 20+ i 30+. Z dostępnych badań demograficznych wynika, że do 2030 roku, grupa docelowa kupująca najczęściej mieszkania, czyli osoby pomiędzy 28 a 39 rokiem życia, zmaleje  o ponad 2 mln osób.  Z tej perspektywy, dla rynku mieszkań oznaczać to może tylko jedno, a mianowicie spadki cen wywołane istotnym obniżeniem popytu na mieszkania.

Dodatkowo ta sama część ekspertów uważa także, iż w długiej perspektywie czeka nas gwałtowny wzrost podaży mieszkań wywołany głównie przez coraz większą liczbę osób w wieku 70+ i 80+. Uważają oni iż osoby te będą pozbywać się swoich mieszkań bo będą zainteresowani zamianą mieszkania na mniejsze lub zlokalizowane w bardziej dogodnym położeniu np. na niższych kondygnacjach. Będą też sprzedawać mieszkania aby zapewnić sobie opiekę w instytucjach medycznych albo żeby wyjechać w rejony, gdzie panują np. bardziej korzystne warunki klimatyczne. To z kolei może oznaczać dla rynku mieszkań spadki cen wywołane tym razem gwałtownym wzrostem ilości mieszkań przeznaczonych do sprzedaży. 

Czy myślenie ekspertów od demografii nie jest zbyt zachowawcze i czy nie powinno być skorygowane o inne czynniki ?

W ocenie ekspertów Zespołu HipotekToTu, perspektywa zmian cen na najbliższe 15 lat jest tak długoterminowa, że nie może wpływać na nią tylko jeden czy dwa czynniki demograficzne. Idealnym przykładem tego są chociażby doświadczenia polskiego rynku nieruchomości właśnie z ostatnich 15 lat. W tych latach miały miejsce dwa istotne wydarzenia, które całkowicie zdeterminowały polski rynek nieruchomości na wiele lat. Pierwszym wydarzeniem było przystąpienie w 2004 roku Polski do UE i trwająca po tym gwałtowna zwyżka cen nieruchomości. Drugie wydarzenie to światowy kryzys rynków finansowych w 2008 roku i trwająca po tym gwałtowna zniżka cen nieruchomości. Per saldo tych wydarzeń to około 2,5-krotny wzrost cen nieruchomości w Polsce w perspektywie ostatnich 15 lat. Czy było to do przewidzenia w latach 2002-2004 ? Z pewnością nie.

Czarne łąbędzie będą zawsze na rynku 

Specjaliści od statystyki lubią czasami używać takiego pojęcia jak czarny łabędź. Jest to krótko mówiąc zdarzenie, co do którego nie było przypuszczeń, że nastąpi, a jednak się zdarzyło i wywołało kolosalne skutki dla otoczenia. Takim czarnym łąbędziem był na pewno światowy kryzys rynków finansowych w 2008 roku, atak terrorystyczny na wieże WTC w 2001 roku czy Brexit w 2016 roku. Czy nawiedzą nas kolejne czarne łabędzie ? Obecne wydarzenia związane z rozwijającym się na świecie Koronawirusem pokazują, że niestety tak. Wielu ekspertów uważa wręcz, że liczba czarnych łąbędzi będzie z każdym dziesięcioleciem rosła bo świat zmienia się coraz szybciej i coraz trudniej przewidzieć panujące na nim trendy.  Czy w takich warunkach ktoś z nas pokusi się o dokładne prognozowanie cen mieszkań w Polsce za 15 lat ?. Jest to zadanie bardzo trudne, ale na pewno możemy pokusić się na prognozę krótkoterminową na najbliższe kilka miesięcy. 

Reguła "Cash is the King"

Obecna sytuacja w zakresie Koronowirusa jest trudna do prognozowania ale są pewne reguły, które się powtarzają w takich kryzysach, bo niewątpliwe z takim już obecnie mamy do czynienia. Inwestorzy w takich sytuacjach kierują się tylko jedną zasadą: "Cash is the King", czyli uciekają od wszelkich aktywów w kierunku gotówki. Uważamy zatem iż spadek cen na rynku nieruchomości jest nieunikniony i to nie jest kwestia "Czy będzie ?" tylko "Jak mocny będzie ?". Działają tu bowiem proste zasady psychologiczne, ludzie z obawy i strachu odroczą swoje decyzje inwestycyjne, co automatycznie obniży popyt na mieszkania, a banki, które też ten popyt mocno kreują, ograniczą ofertę kredytów hipotecznych oraz zaostrzą politykę kredytową i niestety koło do spadków się zamyka. Czeka nas zatem istotna korekta cen i to z pewnością może być dobra okazja inwestycyjna. Ale napewno nie jest to kwestia miesiąca czy dwóch. Czarny Łabędź, który ponuro zawisł nad rynkiem tak szybko nie odfrunie. Jak mawiają wytrawni inwestorzy giełdowi każdym rynkiem rządzą zawsze dwie siły:  Strach i Chciwość. Po okresie strachu przychodzi zawsze okres chciwości i rynek zaczyna się powoli odbudowywać. 

Prognoza cen mieszkań długoterminowa 

Patrząc na rynek nieruchomości z perspektywy długoterminowej można dostrzec na nim jeden istotny trend - rynek ten podlega systematycznemu i permanentnemu wzrostowi. Wzrost ten przeplatany jest gwałtownymi spadkami albo wzrostami wywołanymi głównie przez wspomniane wcześniej czarne łabędzie, ale z perspektywy kilkunastoletniej zawsze rośnie. Można sobie zadać pytanie dlaczego ? Odpowiedź wydaje się dosyć prosta. Społeczeństwa na świecie się bogacą, kapitał który krąży na rynkach finansowych ciągle się kumuluje i rośnie jego nominalna wartość. Z drugiej strony ilość nieruchomości będzie zawsze skończona a ilość kapitału nieskończona. W takich warunkach będą zawsze działać sprawdzone już siły popytu i podaży. Dlatego biorąc pod uwagę takie czynniki jak bogacenie się polskiego społeczeństwa, wzrost zasobów jego kapitałów, systematyczny rozwój gospodarczy, coraz większe otwarcie gospodarki na świat, ciągły napływ emigracji ekonomicznej oraz globalizacje światowych rynków, ceny nieruchomości w Polsce powinny rosnąć w długoterminowej 15-20-letniej perspektywie. A jak istotnie ? Czy urosną co najmniej 2-krotnie, jak przez ostatnie 15 lat, czy może 4-krotnie, tej prognozy nie odważymy się już dokonać, mając na względzie fakt, iż czarne łabędzie na pewno też się pojawią, czego życzmy Państwu i sobie najmniej. 

Patryk Nowicki / Ekspert ds. Finansowania Biznesu i Nieruchomości

Jeśli spodobał Ci się nasz artykuł lub chcesz otrzymywać podobne polub nas na Facebook https://www.facebook.com/hipotekatotu/